Prenájom ako investícia: na čo si dať pozor pri výnose a správe
Pri výnose a správe investičnej nehnuteľnosti je potrebné opäť zdôrazniť rozdiel medzi južnou časťou Cypru, t. j. Cyperská republika a severnou časťou, keďže každá má iné právne a daňové pravidlá.
Naša spoločnosť odporúča a zameriava sa len na Cyperskú republiku, ktorá je súčasťou Eurozóny a vymožiteľnosť „práva“ je bezpečnejšia.
V prvom rade je dôležité prijať rozhodnutie pri správe nehnuteľností, t. j. spravujem si „sám“ alebo spravujem si cez „vybranú profesionálnu spoločnosť“, tzv. fasility management. Na základe skúseností a reálnej praxe pri správe a vyťažovaní nehnuteľností v zahraničí odporúčam zvoliť profesionálnu spoločnosť, ktorá sa venuje správe nehnuteľností, má skúsenosti hlavne s príslušným regiónom a často už aj vybudovaný systém marketingu, poskytovania consinier-skych služieb, systém údržby a technickej starostlivosti a v najdôležitejšom rade vybudovanú už vlastnú klientelu fungujúcu v ich rezervačnom systéme vyťažovania.
Zamerajte sa na nasledovné body:
- Právna istota a listy vlastníctva pri investícii – overte si vždy pri kúpe aktuálny výpis z katastra, resp. ak kupujete od developera, jeho dôveryhodnosť a pôsobnosť priamo na zahraničnom trhu. Z tohto dôvodu je Severný Cyprus špecifický a Južný Cyprus bezpečnejší.
- Dane a poplatky – na Cypre sa pri nadobúdaní novostavby platí v prípade vyťažovania nehnuteľnosti daň z pridanej hodnoty (DPH) vo výške 19%, v prípade vlastnej rezidenčnej nehnuteľnosti je to 5% DPH (prvé bývanie). Pri nadobúdaní nehnuteľnosti tzv. druhý až viacnásobný predaj sa platia tzv. prevodové poplatky, tu sa DPH už nevzťahuje. Daň z nehnuteľností ako ju poznáme na SR, bola v roku 2017 zrušená. Právne poplatky pri nadobúdaní nehnuteľností na Cypre sú vo výške 1% z hodnoty nadobúdanej nehnuteľnosti. Od 1.1.2026 bola zrušená tzv. kolková daň.
- Prevádzkové náklady – tzv. communal fees: developeri pri predaji svojich nehnuteľností uvádzajú pre klientov priamo ročné tzv. communal fees, čo zahŕňa spotrebu energií aj starostlivosť o okolie rezidenčného bývania (pozn. projekty na Cypre sa stavajú ako „rezidencie“ s bazénom, posilňovňou, miestom pre barbeque, upraveným okolím, záhradami). V priemere mesačne podľa typu nehnuteľnosti, či sa jedná o apartmán alebo rodinný dom sa pohybujú prevádzkové náklady od 200 – 350 EUR/mesiac.
- Správa nehnuteľností a vyťažovanie – pri developerských projektoch skúsený a etablovaný developer vám priamo odporučí spoločnosť, s ktorou spolupracuje a preberá po developerovi po kolaudácii nehnuteľnosti do správy aj vyťažovania, pričom táto spoločnosť – správca je už pri finalizácii výstavby najmä čo sa týka technických a dozariaďovacích procesov, výkonu revíz a pod. Obrovskou výhodou tejto formy spolupráce pri nových nehnuteľnostiach je garancia minimálneho výnosu z vyťažovania nehnuteľnosti, ktorá je na úrovni 5 – 7 % p.a. Čím vyššia investícia = vyššia vyjednávacia pozícia pri garancii minimálneho ročného výnosu so správcom.
- Strategické lokality pre výnos – aj na „menšom“ ostrove ako je Cyprus je dôležité vedieť si vybrať lokalitu kam smerujem svoju investíciu. Medzi najvyhľadávanejšie lokality pre investičné apartmány a vily s vysokým potenciálom prenájmu (celoročného) sú Paphos a Limassol.
