DAŇOVÉ ZMENY na Cypre od 1.1.2026: čo by mali kupujúci a predávajúci nehnuteľností vedieť

Pre každého, kto plánuje kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, je dôležité pochopiť, čo sa zmenilo a ako to môže ovplyvniť jeho plány. Hoci reforma pokrýva mnoho oblastí zdaňovania, tento článok sa zameriava iba na zmeny, ktoré priamo ovplyvňujú transakcie s nehnuteľnosťami.

Zmeny sa týkajú dvoch hlavných opatrení:

1. zrušenie kolkovej dane podľa zákonov o kolkovej dani; a
2. prepracovanie pravidiel dane z kapitálových výnosov (CGT) vrátane rozšírenia výnimiek a širšej siete pre nepriame nakladanie s majetkom (tzv. barter obchody).

Kolková daň z nehnuteľností – zrušená pre nové obchody

Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie kolkovej dane podľa zákonov o kolkovej dani s účinnosťou od 1. januára 2026. Kolková daň sa platila zo všetkých zmlúv na daňovom úrade a vypočítavala sa podľa kúpnej ceny.

Ako to funguje teraz:

Kúpne zmluvy podpísané 1. januára 2026 alebo neskôr nepodliehajú kolkovej dani a nevyžaduje sa žiadny výpočet ani kolková daň.

Zmluvy podpísané pred 31. decembrom 2025 naďalej podliehajú predchádzajúcemu režimu kolkovej dane a musia byť zodpovedajúcim spôsobom opečiatkované.

Dopad na kupujúcich a predávajúcich:

• Nižšie počiatočné náklady pre kupujúcich.
• Jednoduchšie postupy bez nutnosti opečiatkovania.
• Žiadne sankcie za oneskorené opečiatkovanie.
• Celkovo plynulejší proces s menším počtom administratívnych krokov po podpísaní zmlúv.

Daň z kapitálových výnosov (CGT) – vyššie doživotné oslobodenia

Daň z kapitálových výnosov (CGT) je daň uvalená na zisk dosiahnutý z predaja nehnuteľnosti na Cypre. Zisk sa vo všeobecnosti vypočíta tak, že sa od predajnej ceny odpočítajú pôvodné obstarávacie náklady a určité oprávnené výdavky, ako sú náklady na vylepšenie, poplatky za prevod, právne poplatky, poplatky registrovaného realitného makléra a indexácia inflácie.

Jednotlivci majú tiež nárok na doživotné príspevky, ktoré znižujú zdaniteľný zisk a líšia sa v závislosti od typu predávanej nehnuteľnosti (napríklad hlavné bydlisko alebo poľnohospodárska pôda).

Daňová reforma tiež modernizuje režim dane z kapitálových výnosov zvýšením doživotných príspevkov, čím sa znižuje celkové zaťaženie dane z kapitálových výnosov pre mnohých jednotlivcov predávajúcich nehnuteľnosti.

Významná zmena je v posune prahových hodnôt zdaňovania, zvýšila sa hranica pre nulovú daň a následné progresívne zdaňovanie z príjmov týkajúcich sa aj príjmu z prenájmu nehnuteľností takto:

Všeobecné osobné oslobodenie od dane sa zvýšilo zo 17 086 EUR na 30 000 EUR.

Oslobodenie od dane z hlavnej nehnuteľnosti sa zvýšilo z 85 430 EUR na 150 000 EUR, za predpokladu splnenia príslušných podmienok a podporných dôkazov.

Tieto sa vzťahujú na prevody uskutočnené na základe zmlúv podpísaných od 1. januára 2026. Pre zmluvy podpísané pred 1. januárom 2026 sa budú naďalej uplatňovať predchádzajúce pravidlá o dani z kapitálových výnosov a prahové hodnoty oslobodenia.

Dopad na predávajúcich:

Pre mnohých súkromných vlastníkov nehnuteľností zvýšené prahové hodnoty oslobodenia znamenajú, že väčšia časť zisku teraz nebude spadať pod pôsobnosť dane z kapitálových výnosov. V praxi to vedie k menšej splatnej dani z kapitálových výnosov a predaj obytných nehnuteľností je v rámci nového daňového režimu daňovo efektívnejší.

Dane pri nehnuteľnostiach – transakcie výmeny nehnuteľností

Zmenené a doplnené nariadenia o dani z nehnuteľností rozširujú existujúcu úľavu pre transakcie výmeny nehnuteľností a umožňujú uplatniť úľavu v prípadoch, keď sa nehnuteľný majetok vymieňa alebo prijíma ako protihodnota, a nie ako hotovosť.

Ako to fungovalo predtým:

V predchádzajúcom režime bola úľava z dane z nehnuteľností pri transakciách výmeny nehnuteľností obmedzená a mala úzky rozsah. Vo väčšine prípadov – najmä ak vlastník pozemku prispel pozemkom developerovi a na oplátku dostal dokončené jednotky – mohla transakcia viesť k záväzku z dane z prevodu nehnuteľností, aj keď nedošlo k zmene hotovosti a vlastník pozemku ešte nezískal žiadnu likviditu na zaplatenie dane.

Ako to funguje teraz:

Reforma rozširuje dostupnosť úľavy na širšiu škálu transakcií s výmenou nehnuteľností a dohôd o protihodnote v naturáliách týkajúcich sa nehnuteľností, za predpokladu, že sú splnené zákonné podmienky. Toto modernizuje zaobchádzanie s nepeňažnými transakciami s nehnuteľnosťami a uznáva komerčnú realitu toho, koľko developerských projektov je v súčasnosti štruktúrovaných.

Táto zmena sa považuje za pozitívny vývoj, pretože transakcie s výmenou nehnuteľností v posledných rokoch výrazne vzrástli. Reforma odstraňuje počiatočné zaťaženie CGT z takýchto dohôd a poskytuje stranám väčšiu flexibilitu pri štruktúrovaní nepeňažných obchodov s nehnuteľnosťami.

Záver

Daňová reforma z roku 2026 zavádza významné zmeny daňového režimu v transakciách s nehnuteľnosťami. Zrušenie kolkovej dane znižuje počiatočné náklady na uzavretie transakcie a zjednodušuje proces pre kupujúcich. Zároveň zmeny v režime dane z kapitálových výnosov znižujú efektívne daňové zaťaženie mnohých jednotlivcov predávajúcich nehnuteľnosti, rozširujú daň z kapitálových výnosov na širšiu škálu obchodov s akciami týkajúcich sa nehnuteľností a poskytujú developerom väčšiu flexibilitu pri štruktúrovaní transakcií typu pozemok za jednotky a podobných bezhotovostných transakcií bez okamžitej daňovej povinnosti, ak sú splnené určité podmienky.

Pre kupujúcich a predávajúcich môžu tieto zmeny vytvoriť príležitosti na zníženie nákladov a zjednodušenie transakcií, ale zároveň zdôrazňujú dôležitosť plánovania vopred. Získanie právnych predpisov v ranom štádiu umožňuje stranám včas identifikovať akékoľvek problémy, robiť informované rozhodnutia a v prípade potreby plne využiť úľavy a príležitosti dostupné v rámci nového daňového režimu.